未来防災課

そうだ、家を買おう! と思ったら気にしてほしい、防災の観点から考える資産価値の落ちない中古マンションの選び方


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どーも、こんにちは。未来防災課のさいとうです。

齢も30を超えると、生活環境が変わるものです。

結婚して家庭を持つ。子どもが生まれる。アベノミクスの恩恵なのかベアでお給料が増えたりする。

そんな様々な変化があって

「そうだ、家を買おう」

なんて考えている人も多いのではないでしょうか。

新築を建てるにしても、中古を買うにしても、大きな買い物です。その資産価値は大事にしたいですよね。

そこで、私が中古マンションを購入するときに気を付けたり、経験をした防災の観点で考える不動産選びについてご紹介したいと思います。

 

(1)建物の建築年月を気にしよう

 

昭和56年6月に建築基準法の耐震基準が改定されました。この時以降に建てられた建物は、建築基準法に定められた耐震基準をクリアしていなければなりません。このような建物を新耐震と呼びます。

逆に、それ以前の建物は現行の耐震基準に準じていないので、どれほどの強度が保たれているのかは不詳です。このような物件は旧耐震と呼ばれています。

古い物件は、購入価格が抑えられますし、リフォームをすれば新築同様に住めるので魅力ですが、耐震強度となると話は別です。

 

旧耐震のマンションだと、地震での損害が大きくなり、莫大な修繕費がかかってしまうおそれがあります。特に、共用部の修理となるとマンション全体で意見をまとめなければならない為、意見が割れれば一向に工事が進まない可能性だってあります。

その状態では売る事も出来ないでしょうから、ローンを払い続けながら、仮住まい生活になってしまうかも知れません。

もちろんこれは新しい建物でも同じ事ですが、建物の耐震強度を考えるとリスクはかなり高くなると考えられます。旧耐震の建物をマンションを購入する場合は、それを承知の上で検討した方が良いでしょう。

 

(2)ハザードマップを見てみよう

 

ハザードマップや地域危険度マップを見て、延焼の被害想定はどうか、津波の危険や周りの住宅の倒壊状況はどうかを確認しましょう。地震だけじゃなく、ゲリラ豪雨などによる川の氾濫なども要チェック。

あなたが購入する家は大丈夫でも、周りが焼野原になってしまったら、それは資産価値が下がることに繋がるかも知れません。購入する建物事だけでなく、その周りも確認してみましょう!

 

(3)マップには載らない見えない危険を知ろう

 

購入を検討している建物の周りの環境はどうでしょうか?

私が内覧をした1つの物件は、目の前に川がありました。そのような物件の場合、ゲリラ豪雨や台風で川が氾濫するかもしれないと想像がつきます。これは(2)でも挙げたように、ハザードマップなどで確認が出来ることです。

問題は、ハザードマップなどでは分からない、見えない危険です。
この例の場合の見えない危険は地盤の強度です。

川が近ければ、地盤が悪いのではないか? と想像出来れば、当然、建物の耐震強度が気になりますよね。これについて、区役所に電話をして職員さんに尋ねてみました。

建築基準法に沿って建築されている建物であれば、地盤が弱くても地中の深くまで杭を打ち込んだり、地盤改良工事をして一定の強度を保っているので、そこまでの心配は不要だと思います。

とのこと。一安心ですね。でもその後に、驚くべきアドバイスを頂きました。 

ただ、目の前の道路の損害は酷いかもしれません。

 な、なんと。

まさかの道路ですか。

 

建物は全然平気でも目の前の道路がぐっちゃぐちゃになったら、それはそれで嫌ですよね。

道路は復旧が早いとは言え、その状況があらゆるところで発生している訳ですから、きっと材料が足りなくて、しばらくはそのまんま。

そーゆーことって、やっぱり購入前に知っておきたいものです。

因みに、道路に関しては、不動産屋さんからアドバイスは無いと思います。確認をする場合は、管轄の役所に電話が一番。

「〇○のマンションの購入を検討しているのですが、地盤が気になるので教えてください」と質問をすればOK。役所の代表電話に電話すれば、すぐに担当部署に回してくれて、ちゃんとした回答をもらえました。

 

今回の例は川でしたが、線路沿いとか、斜面に建つ建物だとか、状況によって考えるべきことは異なってくるので、まとめて役所に聞くのが一番かもしれません。

こんなときの役所って、本当にスゴい! ありがたや、ありがたや。

 

まとめ

 

家の購入を考えたときに、どうしても購入する物件の間取りや、広さに捉われがちですが、長く保有していても安心の物件であることも選ぶ上では大切な項目だと思います。

今、購入する物件に一生住み続けるかどうかは分かりません。先々、売却することもあれば、賃貸に出すかも知れません。

あなたの所有している資産を守ることも、防災のひとつの考え方です。建物の購入の際に、参考にして頂ければ幸いです。 

啓之斎藤

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